Gayrimenkul Yatırım Uzmanı Uğur Şahin sorularımızı yanıtladı

Gayrimenkul Yatırım Uzmanı Uğur Şahin sorularımızı yanıtladı | Yıllardır bu sektörde hizmet veren Gayrimenkul Yatırım Uzmanı Uğur Şahin ofisinin kapılarını gazetemize açarak sorularımızı tüm samimiyetiyle yanıtladı. Uzman Uğur Şahin, emlak piyasasındaki güncel durumdan, son dönemlerde kiracılar ve mülk sahipleri arasında yaşanan sıkıntılara kadar uzanan tüm detaylar hakkında bilgi verdi. Mesleğine aşık olduğunun altını çizen Şahin, gerçekten insanlara doğru hizmet sunmayı birinci plana koyup gelir elde etmeyi ikinci plana aldıklarında bu sektörün emeklerinin karşılığını verdiğini söyledi.

-Merhaba Uğur Bey, öncelikle sizi biraz tanıyabilir miyiz?

Merhabalar Ahsen Hanım öncelikle hoş geldiniz. Nazik ziyaretiniz için İlke Kocaeli Gazetesi’ne de teşekkür ederiz. Ben Aslen Sinoplu olmakla birlikte 1987 Derince doğumluyum. Evli ve 2 çocuk babasıyım. Sakarya Üniversitesi İşletme Bölümü mezunuyum. 2016 yılından bu yana sektörün içerisindeyim. 2019 yılı itibari ile Uğur Şahin Gayrimenkul Çözümleri markasıyla İzmit Fethiye Caddesi’nde bulunan ofisimizde emlak konularında hizmet vermeye devam etmekteyiz.

Uğur Şahin

-Kocaeli genelinde emlak piyasasındaki güncel durum nedir?

Takdir edersiniz ki son 1 yılda beklenmedik bazı fiyat yükselişleri oldu. Tabi emlak sadece konuttan ibaret değil. Ticari alanlar, yatırımlık araziler, plazalar birçok konuya vakıf ama. Biz konuşurken insanların aklına ilk konut gelir. Konutlarda çok ciddi bir fiyat artışı oldu. Yalnızca Kocaeli için geçerli değil. Bu fiyat artışlarına bağlı olarak mülk sahipleri özellikle kendi ikamet ettikleri konutlar değil de yatırımlık alınan ve kiraya verilen konutlardan bahsediyorum. Takdir edilir ki satış bedeli 300.000 TL olan bir konutun fiyatının 1 buçuk milyona çıkması mal sahiplerinin getiri beklentisi de değiştirdi. Şuan da tüm Türkiye’de kiracı ve mülk sahibi arasında çoğu zaman hukuk zeminine taşınan tartışmalara şahit oluyoruz. Bununla ilgili tabi bazı tebdirler alındı. %25 üzerinde zam yapılamıyor gibi. Bu sefer farklı bahanelerle insanlar kiracılarını evlerden çıkartmaya çalışıyorlar.

• 1 “İLİMİZİN HER BÖLGESİ FARKLI YAPIYA HİZMET EDİYOR”
• 2 “ADLİYE YOLUNU TUTUYORLAR”
• 3 “DEPREM GÖRMÜŞ MÜŞTERİ DAHA TEMKİNLİ”
• 4 “BİZ BU SEKTÖRE AŞIĞIZ”
• 5 “KAÇAK EMLAKÇILARA ALAN AÇAN DA MÜŞTERİ KİTLESİ”
• 6 “TÜM SEKTÖRLERLE İÇ İÇE”

“İLİMİZİN HER BÖLGESİ FARKLI YAPIYA HİZMET EDİYOR”

Şimdi ilimizdeki emlak piyasasına geldiğimizde de aslında Kocaeli başlı başına tekdüze bir şehir değil. Öncelikle İstanbul’a yakınlığı nedeniyle çok hızlı gelişen ve göç almaya devam eden örnek vermek gerekirse Kocaeli’de 14 tane Organize Sanayi bölgesi bulunur. Bunların 10 tanesi Gebze ve Dilovası bölgesinde. 1482 firmanın yaklaşık 130.000 kişiyi istihdam ettiği ticari bir ortamdan bahsediyoruz. Dolayısıyla Gebze, Dilovası işçi kesiminin, Gölcük, İzmit memur kesiminin, Kartepe turizm konusunda insanları barındırıyor. Dolayısıyla Kocaeli’nin her bölgesi farklı yapıya hizmet ediyor. Bu sebeple Kocaeli emlak piyasasını değerlendirirken fiyatların yüksekliğine rağmen hala hareketli olduğunu söyleyebiliriz. Evet orta kesimden bir birey alım yapamıyor fakat birikmiş parası olan ya da alım gücü olan insanlar almaya devam ediyor. Yabancı satışlarında yoğunluklu olarak Başiskele ve Kartepe’de devam ettiğini ifade edebiliriz.

-Kiracı ve mülk sahibi arasında geçen tartışmalardan bahsettiniz. Bu durumu açıklar mısınız, nelerle karşılaşıyorsunuz?

Konut fiyatlarının çok hızlı yükseldiğinden bahsetmiştik. Mevcut ekonomik koşulları ülkenin ekonomisinden bağımsız düşünemeyiz. Dolayısıyla ülkede artışlar durdurulamıyor ve çok hızlı ilerliyor. 1 yıl önce değeri 300 bin TL olan evin değeri bugün 1 milyon 500 bin TL’ye yükselebiliyor. Ve bunun değeri düşünüldüğünde bu evin bin 500, 2 bin TL gibi bir kira getirisi olması kabul edilemiyor. Burada aslında ev sahiplerine de hak veriyoruz. Devletin de bazı müdahaleleri oldu tabi. Fahiş kira artışlarının önüne geçmek adına bir üst limit koyuldu. Tabi vicdanlı bir kiracıdan bahsedersek %25’lik oranı gözetmeden daha yüksek bedel veriyor. Diğer taraftan vicdanlı bir ev sahibinden bahsedersek piyasanın daha altında bir bedele kiraya vermeyi tercih edebiliyor.

“ADLİYE YOLUNU TUTUYORLAR”

Ancak şuan ekseriyetle ev sahipleri ve kiracılar maalesef adliye yolunu tutuyor. İhtarlar çekiliyor, davalar açılıyor. Aslında burada asıl sorgulanması gereken konu, bu çekişmeli sürecin ne kadar daha süreceği. Bir süre daha böyle devam edecek. Ben tahmin ediyorum ki asgari ücretteki artış ülke ekonomisinin daha iyiye gitmesi kiraların belli bir seviyede oturmasını sağlayacak. Sirkülasyonu da göz önünde bulundurduğumuzda eski kiracılar yenilenecek. Herkes bütçesini ona göre ayarlayacak. İlerleyen zamanda ekonominin de daha iyiye gittiğini düşünürsek sıkıntılı durumların çözüleceği kanaatindeyim.

-Mevcut piyasada alt ve üst sınır rakamlar nelerdir?

Bu sınırları değerlendirecek olursak Kocaeli ekseriyetinde deprem öncesi eski yapılar da mevcut. Burda şuan 1 milyon TL’ye kadar insanlar 2+1, 3+1 bir konut alımı yapabiliyor. Söz konusu depremden sonra yapılan binalar olduğunda, insanlar 2+1 bir daire için 1 milyon TL bandının üzerinde 3+1 bir daire içinse mutlaka 1 milyon 500 bin TL bandının üzerinde bütçelerle karşılaşıyorlar. Eski yeni ayrımı yapmaksızın bir ev satın almak isteyen müşterimize minimum 700-800 bin TL alt sınırla, 4 milyon TL’ye kadar ise üst sınır çizebiliriz. İyi bir 3+1 daireden bahsediyoruz.

-Çevre illerle kıyaslandığında Kocaeli piyasası ne durumda?

Çevre illere baktığımızda en başta ifade ettiğim gibi Türkiye’de İstanbul, Ankara ve İzmir gibi şehirleri değerlendiriyoruz fakat bunun dışında diğer şehirlere baktığımızda konum olarak Kocaeli, İstanbul’un en yakın ilçesine yarım saatlik mesafede. Bu nedenle ilimiz Türkiye genelinde emlak piyasasındaki hareketlik bazında ilk 5’e girer diyebiliriz.

-Geçmişte bu durumla alakalı ciddi sıkıntılar yaşamış bir ilde yaşıyoruz malumunuz. Şuanki yapılanmalarda evin depreme dayanıklılığı ne kadar gözetiliyor?

Evet ne yazık ki, bir deprem gerçeğimiz var. Allah böyle afetleri tekrar ne bizim ilimize ne de diğer illere yaşatmasın. Deprem öncesi yapılarda iyi ustalar iyi kalfalar konuşulurdu. Bu insanlar vicdanlıysa binayı sağlam yapmıştır. Yıkılmayan binalar gözetildiğinde o dönemin iyi kalfalarının çalıştığı, vicdanlı ustaların hareket ettiği binalar tespit ediliyor. Deprem sonrasında da zaten kısa bir zaman içerisinde yapı denetim gözetiminde binalar yapıldı. İmar planları ona göre düzenlendi. Örnek vermek gerekirse deprem öncesinde bir bölgede 6-7 katlı binalar yapılıyorken bu konuda sınırlamalar getirildi. Dolayısıyla son 10-15 yıla kadar yapılan yapılara bakarsak depreme dayanıklı, teknik alt yapısı takip edilen kaliteli binalardan söz edebiliriz. Şunu da eklemek isterim ki maalesef İzmit merkezi yoğunluklu olmak kaydıyla Kocaeli genelinde deprem geçirmiş binalar hala ayakta. Dolayısıyla buradaki bizim öngörümüz aslında eski binaların bir an önce kentsel dönüşüm marifetiyle yeni yapılara dönüşmesi yönünde.

-Peki müşterileriniz yapıların depreme dayanıklı olmasını ne kadar gözetiyor?

“DEPREM GÖRMÜŞ MÜŞTERİ DAHA TEMKİNLİ”

Türkiye’nin bazı bölgelerinde ağır deprem vakaları yaşandı. Bu bölgeden gelen ya da Kocaeli’de yaşayan bir müşterimiz kesinlikle eski binaları tercih etmiyor. İl Afet Müdürlüğü bu anlamda çok ciddi çalışmalara imza atıyor. Tercih edecek olanlar da buradan alınan hasar raporuna kadar araştırarak geliyor. Depremi hiç yaşamamış bir müşteri ise binanın sadece şekline, büyüklüğüne bakıp depremi göz ardı ederek sağlamlığı dikkate almadan evi satın alıp kiralayabiliyor.

-Emlak işi yapmak isteyenlere verebileceğiniz tavsiyeler neler olur?

Emlak sektörüyle ben 2016 yılında tanıştım. Tabi öncesinde de birçok alım satıma şahit oldum. Sektör dışardan bakıldığında çok basit, çok kolay para kazanılabilen aslında ciddi bir ticaret gibi gözükmüyordu. Ancak şuanda 8-9 yıllık birikimi göz ardı edemeyiz. Dışardan basit gözüken ama içerisine girildiğinde gerçekten sabır ve bilgi birikimi gerektiren bir sektör.

“BİZ BU SEKTÖRE AŞIĞIZ”

Emlak firmasının sermayesi yok gibi gözükmesine rağmen bir emlakçının en büyük sermayesi bilgisidir. Emlakçı, eğitim sürecini her şartta ve koşulda devam ettirebilmeli, sabredebilmeli. Bu işin teknik tüm detaylarını eğitimlerini almalı. Özellikle tecrübe noktasında orta vadede tecrübe kazanmalı. Sektör bazında bakacak olursak biz bu sektöre aşığız tabi. Severek yapıyoruz. Kişinin beklentisi kısa vadede büyük paralar kazanmak değil de bu işi meslek olarak yapmaksa bizim gibi bu sektörün içerisinde başarılı bir gayrimenkul danışmanı olarak yerini alır.

-Kaçak emlakçıların piyasaya zararı hakkında düşünceleriniz neler?

Kaçak emlakçılar bizim hep şikayet ettiğimiz kesim oluyor tabi. Ancak kaçak emlakçı nedir kısmına gelecek olursak toplumumuzda birçok olumsuz, şikayet ettiğimiz kesimleri kendimiz ortaya çıkartıyoruz. Sadece bu sektörde değil. Birçok sektörde vatanını milletini sevmeyen, işini resmiyete taşımayan, vergi levhası olmayan ve gayri resmi çalışmak isteyen birçok kişiyle karşılaşabiliriz. Neden bizim sektörde kaçak çalışanlar daha göz önünde? Çünkü emlak sektöründe ciddi hizmet bedelleri alınabiliyor. Çok büyük rakamlar dönebiliyor.

“KAÇAK EMLAKÇILARA ALAN AÇAN DA MÜŞTERİ KİTLESİ”

İnsanlar öncelikle büyük paralar kazanmak için bu işi yapmak istiyor. Aslında bunların oluşmasındaki ana etmenlerden birisi de bir gayrimenkul satın almak isteyen müşteri kitlesinin hizmet bedelini ödememek ya da çok az ödemek hedefiyle, işinin ehli kurum ve kişilere gitmemekten kaynaklanıyor. Dolayısıyla kaçak emlakçılara alan yaratan yine bizim müşteri kitlemiz. İyi, bir emlakçı bir tapunun resmiyetini, teknik detaylarını araştırır. Satışı güvenli bir şekilde gerçekleştirir. Binanın hasarını kısa sürede tespit ederek gerekirse satışa sunmaz. Bu vesileyle Kocaeli Emlakçılar Odası Başkanımız Alpay Hacıoğlu’na da teşekkür etmek istiyorum. Kocaeli, emlakla ilgili teknik konularda en çok çalışan illerden biridir. Farklı sektörde sigortalı olarak çalışıyor olup emlakçılıkla uğraşması mesleğinden azledilme sebebi. Biz umuyoruz ki yaptırımlar daha baskın olsun. Kaçak emlakçılar aslında bizler için sorun teşkil etmiyor. İnsanları mağdur ediyorlar. Örneğin bir inşaat yapıldığında 4. katı aldığını düşünerek tapuda ödeme yapan ama aslında bodrum katı aldığını evine döndüğünde fark eden müşterilerimizle karşılaşabiliyoruz. Özellikle para transferi tapu esnasında güvenli yapılması gereken bir işlemdir. Dolayısıyla kaçak emlakçılar dolandırıcılık gibi olumsuz durumların yaşanmasına yol açabiliyor.

-Müşterilerinize ve sektörünüze bir mesajınız var mı?

Sektör beni çok heyecanlandırıyor. Ben daha makro anlamda bir ülkenin kalkıp başka bir ülkeyi işgal etmesinde de bu sektörün varlığını düşünüyorum aslında. Ülkelerin şekillenmesinde oradaki gayrimenkul sektörü bel kemiğidir. Konutla alakalı satışların olması ekonomiyi olumlu anlamda etkiliyor.

“TÜM SEKTÖRLERLE İÇ İÇE”

Ekonomi bozukken konut satılmıyor. Konut satışlarını yoğun olduğunda emlakçılar iyi çalıştığında bu sektörün tüm dişlileri işlemeye devam ettiğinde inşaat sektörü devam ediyor aslında. Ve inşaat sektörüne bağlı olan birçok diğer sektörden bahsedebiliriz. Ev tekstilinden, mobilya sektörüne kadar geniş bir yelpazeyi etkileyebilen bir sektörden bahsediyoruz. Bu durumu göz ardı edemeyiz. Özellikle müşterilerimize tavsiyemiz şu; kendilerine sunulan her gayrimenkulu sorgulayabilecekleri merciler var. Belediye kurumları, emlak servisleri özellikle bir emlak firmasıyla çalışıyorlarsa bu emlak firmasının bağlı olduğu bir emlak odası. Ticaret bakanlığı kaydına kadar sorgulayabiliyorlar. Buradaki tavsiyemiz; muhakkak muhatapların resmi çalışıyor oluşu. Gerek satın alacak gerek satacak olan tarafın referanslı ve belli bir kuruma bağlı çalışıyor oluşuna dikkat edilmeli.

-Son olarak sizin eklemek istediğiniz bir şey var mı?

Biz tüm meslektaşlarımızla aynı sahada çalışıyoruz. İşini düzgün yapan tüm meslektaşlarımızla ortak keyifli çalışmalar da yürütüyoruz. Biz bu sektörde gerçekten insanlara doğru hizmet sunmayı birinci plana koyup gelir elde etmeyi ikinci plana alırsak zaten birinci plan gerçekleştiğinde bu sektör bize emeklerimizin karşılığını veriyor. Teşekkür ediyorum.